Steueroptimierte Übertragung von Bestandsimmobilien auf Kinder: Eine effiziente Strategie ohne Erbschafts- und Schenkungsteuer

In Deutschland stellt die Erbschafts- und Schenkungsteuer eine erhebliche Belastung für Familien dar, insbesondere bei der Übertragung von Immobilienvermögen. Viele Unternehmer und Vermögensinhaber wünschen sich, ihr Eigentum frühzeitig an die Kinder weiterzugeben, um Steuern zu minimieren, den Familienfrieden zu wahren und die finanzielle Absicherung beider Generationen zu gewährleisten. Eine bewährte Methode hierfür ist die Nutzung einer Personengesellschaft wie einer GbR oder KG, kombiniert mit einem Verkauf und einem Verkäuferdarlehen. Diese Struktur ermöglicht eine steueroptimierte Übertragung, ohne dass Erbschafts- oder Schenkungsteuer anfallen^[1]. Im Folgenden erläutern wir die wesentlichen Schritte und Vorteile dieser Gestaltung detailliert anhand eines typischen Beispiels mit Eltern über 50 Jahren und drei Kindern, ergänzt um praktische Hinweise für eine erfolgreiche Umsetzung.

Die Ausgangslage: Herausforderungen bei der Immobilienübertragung

Bei direkten Schenkungen oder Erbschaften von Immobilien können Steuersätze von bis zu 50 % greifen, abhängig vom Verwandtschaftsgrad, dem Wert des Vermögens und der Steuerklasse. Freibeträge betragen 400.000 € pro Kind (Steuerklasse I), doch bei höheren Werten – wie bei einem Immobilienbestand von mehreren Millionen Euro – entstehen erhebliche Belastungen^[2]. Zudem behindern komplexe Regelungen wie die 10-jährige Haltefrist für Schenkungen (§ 23 ErbStG), Bewertungsvorschriften nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und mögliche Rückforderungsansprüche die Planung.

Unternehmer, die ihr Vermögen oft in Immobilien angelegt haben, stehen vor der Wahl: Entweder hohe Steuern zahlen oder komplizierte Konstrukte wählen, die die Kontrolle einschränken. Die vorgestellte Strategie umgeht diese Probleme durch einen entgeltlichen Verkauf an eine eigens gegründete Gesellschaft, in der die Kinder beteiligt sind. Dadurch wird der Generationswechsel wirtschaftlich und steuerlich optimiert, während die Eltern volle Kontrolle über Entscheidungen behalten und laufende Einkünfte sichern. Dies schützt das Vermögen langfristig und fördert die unternehmerische Freiheit innerhalb der Familie.

Schritt-für-Schritt: Aufbau der Steuerstruktur

Die Umsetzung erfolgt in klaren Schritten und erfordert eine enge Abstimmung mit einem Steuerberater oder Anwalt, um individuelle Risiken zu minimieren. Hier eine detaillierte Beschreibung:

Schritt 1: Gründung einer Personengesellschaft

Der Prozess beginnt mit der Etablierung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, §§ 705 ff. BGB) oder einer KG (Kommanditgesellschaft, §§ 161 ff. HGB)^[3]. Die Kinder legen jeweils eine geringe Einlage ein, z. B. 1 € oder 100 €, um ihre Beteiligung zu formalisieren. Die Eltern können ebenfalls beteiligt sein – idealerweise mit einem Anteil von 2/5 –, um Stimmrechte zu sichern. Zu diesem Zeitpunkt hat die Gesellschaft keinen nennenswerten Wert, was steuerliche Fallstricke vermeidet.

Tipp: Der Gesellschaftsvertrag sollte detailliert die Stimmrechte regeln, z. B. dass die Eltern bei Mehrheitsentscheidungen ein Vetorecht haben. Dies verhindert, dass Kinder vorzeitig Einfluss nehmen, und schützt das unternehmerische Know-how der Eltern.

Schritt 2: Verkauf der Immobilien an die Gesellschaft

Im nächsten Schritt verkaufen die Eltern die Immobilien an die GbR oder KG zu einem marktgerechten Preis, der durch ein unabhängiges Gutachten (§ 194 BewG) bestätigt wird. Der Kaufpreis wird nicht sofort fällig, sondern als Verkäuferdarlehen strukturiert – eine Forderung der Eltern gegen die Gesellschaft. Die Immobilien sind nun im Besitz der Gesellschaft, an der die Kinder wirtschaftlich beteiligt sind (z. B. zu 3/5).

Diese Konstruktion vermeidet eine Schenkung oder Erbschaft, da es sich um einen entgeltlichen Erwerb handelt (§ 7 ErbStG)^[4]. Die steuerlichen Vorteile entfalten sich durch die Beteiligung der Kinder an den Mietgewinnen, Abschreibungen und Zinszahlungen. Wichtig: Der Verkauf muss armslängenmäßig erfolgen, um Missbrauchsvorwürfe (§ 42 AO) zu vermeiden.

Schritt 3: Integration von Zinsen und Renten

Um die finanzielle Absicherung zu optimieren, können Zinsen auf das Darlehen vereinbart werden (z. B. 4–6 % p.a., abhängig vom Marktzins). Mietüberschüsse dienen der Rückzahlung, idealerweise als lebenslange Rente. Dies gewährleistet den Eltern ein stabiles Einkommen, das steuerlich günstig ist.

Tipp: In der Praxis wird oft eine flexible Rentenregelung gewählt, z. B. mit Anpassung an die Inflation oder den überlebenden Ehepartner. Dies nutzt die Vertragsfreiheit (§ 305 BGB) und schafft Vermögenssicherheit.

Die zentralen Steuervorteile im Überblick

Diese Struktur nutzt mehrere steuerrechtliche Mechanismen, um Belastungen zu minimieren und Vorteile zu maximieren. Hier die wichtigsten, mit detaillierten Berechnungsbeispielen:

1. Ausnutzung des Steuerfreibetrags der Kinder

Jedes Kind verfügt über einen jährlichen Grundfreibetrag von 11.604 € (Stand 2024, § 32a EStG) für Einkünfte aus der GbR^[5]. Bei drei Kindern und einer Planung über 20 Jahre (z. B. bis die Kinder eigenes Einkommen erzielen) ergeben sich bis zu 600.000 € steuerfreie Gewinne (3 Kinder × 10.000 € × 20 Jahre, vereinfacht). Die Mietüberschüsse fließen so steuerfrei an die Kinder, ohne dass Erbschaftssteuer anfällt.

Beispiel: Bei jährlichen Mietgewinnen von 50.000 € pro Kind (anteilig) bleiben 10.000 € steuerfrei – ideal für Kinder in Ausbildung.

2. Neue Abschreibungen auf den aktuellen Marktwert

Haben die Eltern die Immobilien ursprünglich für 1 Million € erworben und abgeschrieben (AfA nach § 7 EStG, z. B. 2 % p.a.), können die Kinder bei einem aktuellen Wert von 2,5 Millionen € neu abschreiben^[6]. Insgesamt entstehen Abschreibungen von 3,5 Millionen € über Jahrzehnte (z. B. 50 Jahre bei 2 % AfA), was bei einem Steuersatz von 50 % bis zu 1,75 Millionen € Steuerersparnis bedeutet (50 % × 3,5 Mio. €).

Beispiel: Eine Mietwohnung mit 2,5 Mio. € Wert ergibt jährlich 50.000 € AfA (2 %), sparend 25.000 € Steuern pro Jahr.

3. Beibehaltung der Stimmrechte bei den Eltern

Durch den Gesellschaftsvertrag können die Eltern einen überwiegenden Stimmrechtsanteil sichern (z. B. 51 %). Entscheidungen über Mieterauswahl, Sanierungen, Verkäufe oder Neukäufe liegen bei ihnen, unabhängig vom wirtschaftlichen Anteil der Kinder. Dies gewährleistet Kontrolle und schützt vor familiären Konflikten.

4. Haftungsbeschränkung für die Kinder

Bei Wahl einer KG haften die Kinder als Kommanditisten nur mit ihrer Einlage (§ 171 HGB)^[7]. Die Eltern als Komplementäre übernehmen die volle Haftung, was die Struktur familien- und vermögensfreundlich macht. Dies minimiert Risiken für die jüngere Generation und ermutigt zu unternehmerischem Engagement.

5. Vermeidung von Erbschafts- und Schenkungsteuer

Da es sich um einen Verkauf handelt, fallen keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuern an (§ 7 ErbStG)^[8]. Der wirtschaftliche Anteil der Kinder (z. B. 3/5) reduziert zukünftige Steuerlasten bei Erbfall, ohne dass eine vorzeitige Schenkung erfolgt.

Beispiel: Bei 2,5 Mio. € Immobilienwert spart dies bis zu 500.000 € Steuern im Vergleich zu einer direkten Schenkung.

6. Steuerersparnis durch Zinsen

Falls die Kinder hohe Einkommensteuersätze haben (bis 45 % + Zuschläge, § 32a EStG), können Zinsen auf das Verkäuferdarlehen abgezogen werden^[5]. Die Eltern versteuern diese als Kapitalerträge nur mit 25 % Abgeltungsteuer (§ 20 EStG), was eine Differenz von bis zu 20 % Ersparnis ergibt.

Beispiel: Bei 100.000 € Zinsen jährlich sparen die Kinder 45.000 € Steuern, die Eltern zahlen nur 25.000 € – Nettoersparnis 20.000 €.

7. Finanzielle Absicherung der Eltern

Mietgewinne können vollständig zur Rückzahlung des Darlehens an die Eltern fließen, z. B. als lebenslange Rente (§ 7 EStG)^[6]. Dies sichert den Eltern ein stabiles Einkommen, ohne dass Gewinne an die Kinder ausgeschüttet werden müssen. Die Vertragsfreiheit erlaubt flexible Anpassungen, z. B. Indexierung an den Verbraucherpreisindex.

Beispiel: Eine Rente von 5.000 € monatlich aus Mietüberschüssen ist steuerlich optimiert und lebenslang gesichert.

Relevanz für den deutschen Mittelstand

Im deutschen Mittelstand, wo Immobilien oft Kern des Unternehmensvermögens sind, fördert diese Strategie den Generationswechsel und schützt vor steuerlichen Engpässen. Sie ermöglicht es Unternehmern, ihr Vermögen effizient zu managen, Investitionen anzukurbeln und familiäre Strukturen zu stärken – ohne bürokratische Hürden.

Fazit: Warum diese Strategie überzeugt

Die steueroptimierte Übertragung von Immobilien über eine Personengesellschaft bietet klare Vorteile für vermögensstarke Familien und Unternehmer:

• Steuerliche Effizienz: Bis zu 600.000 € steuerfrei plus erhebliche Abschreibungen und Zinsersparnisse.
• Sicherheit: Volle Kontrolle bei den Eltern, Haftungsschutz für Kinder.
• Flexibilität: Anpassung an familiäre und unternehmerische Bedürfnisse ohne Erbschaftssteuer.

Trotz der Attraktivität ist professionelle Beratung essenziell, da individuelle Faktoren wie Steuersätze, Vermögenswerte und familiäre Dynamiken variieren. Diese Methode ist eine smarte Option für vorausschauende Unternehmer, die ihr Vermögen langfristig sichern möchten.